Áp dụng công nghệ mới để giảm giá nhà ở xã hội

Giá nhà ở xã hội (NƠXH) vẫn còn cao, vượt khả năng thanh toán của những người có thu nhập thấp, trong khi lẽ ra nó có thể được giảm hơn nữa bằng các biện pháp công nghệ cũng như chính sách, đó là nhận định của nhiều chuyên gia về giá nhà ở xã hội hiện nay.

Loay hoay bài toán giảm giá thành.

Một chung cư thực hiện chương trình nhà ở xã hội tại TPHCM. Ảnh Cao Thăng

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, quá trình phát triển nhà ở bao gồm NƠXH tại Việt Nam trong 5 năm vừa qua đã đạt được những thành tựu nhất định về số lượng căn hộ xây dựng. Tại nhiều địa phương như Hà Nội, TPHCM, Bình Dương đã xây dựng được những khu NƠXH đạt được tiêu chí xây dựng nhanh, nhiều, rẻ đáp ứng lượng cầu lớn về nhà ở cho người lao động nhập cư vào các thành phố. Bài học rút ra từ những địa phương này là có sự chuẩn bị tốt về quỹ đất, tận dụng vật liệu xây dựng dư thừa, sự hỗ trợ vốn của chính quyền trung ương và các địa phương.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, xét về tổng thể, NƠXH vẫn đang rất loay hoay tìm hướng đi khi cả nhà đầu tư cũng như đối tượng thụ hưởng đều không mặn mà. Người dân thì thất vọng vì giá NƠXH còn quá cao, còn các chủ đầu tư lại cảm thấy khó khăn trong bài toán giảm giá thành.

Theo KTS Hoàng Anh (Đại học Xây dựng Hà Nội), NƠXH có thể giảm giá thành 30% – 35% so với nhà ở thương mại. Trong đó, việc thực hiện các giải pháp liên quan đến chính sách, hành lang pháp lý giúp giảm đến 15%, việc thực hiện giải pháp công nghệ mang tính quản lý giúp giảm 5% – 10% và giải pháp công nghệ mang tính kỹ thuật giúp giảm 10% – 20%. Thế nhưng, cho đến thời điểm này, các giải pháp giảm giá thành NƠXH vẫn chưa được phát huy hiệu quả.

Về cơ chế chính sách, theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, hành lang pháp lý để hỗ trợ các nhà đầu tư xây dựng NƠXH và người mua nhà tuy đã được tháo gỡ nhưng vẫn còn vô số những vướng mắc. Cụ thể, các thủ tục xin cấp dự án vẫn còn quá phức tạp, qua nhiều khâu, quá trình kiểm tra, kiểm toán trong vận hành dự án lại bị chi phối bởi nhiều đầu mối, dẫn đến chi phí ảo tăng lên. Bên cạnh đó, việc tiếp cận các gói tín dụng nhà ở trong thực tế vẫn rất khó khăn đối với người mua. Về giải pháp quản lý cũng như kỹ thuật, cho đến thời điểm này, chúng ta vẫn chưa có một tổng công ty quốc gia về NƠXH, các giải pháp công nghệ áp dụng đều mang tính chất thử nghiệm theo thế mạnh của từng đơn vị, chiến lược và chính sách cho đến tiêu chuẩn – quy chuẩn cũng thay đổi liên tục đến chóng mặt.

Nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực NƠXH cho biết, việc ứng dụng các chủng loại công nghệ xây dựng và vật liệu mới nhằm giảm giá thành xây dựng đang gặp rào cản đến từ hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn, định mức dự toán công trình chưa đồng bộ. Hiện có rất nhiều chủng loại vật liệu nhẹ tuy đã được sử dụng cho một vài công trình nhưng chưa được tiêu chuẩn hóa, chưa có định mức trong dự toán xây dựng công trình nên rất khó khăn cho việc sử dụng rộng rãi. Cần mô hình Theo ông Trần Ngọc Hùng, chúng ta đang thực sự cần một mô hình về giảm giá thành NƠXH, được đúc kết từ việc triển khai các dự án trước đó cũng như học tập kinh nghiệm từ các nước đi trước trong phát triển NƠXH. Từ mô hình này, các doanh nghiệp có thể vận dụng linh hoạt tùy theo điều kiện của mỗi địa phương, mỗi doanh nghiệp, nhu cầu thực tế của người dân để cho ra phương án tối ưu.

Về mô hình giảm giá thành NƠXH, KTS Hoàng Anh chia sẻ, trong khi thiết lập tiêu chuẩn riêng cho NƠXH thì nên để “mở”, cho phép ứng dụng các công nghệ kỹ thuật mới, và phát huy được tối đa khả năng sáng tạo. Chẳng hạn như không nên quy định quá cụ thể diện tích cho từng không gian, thay vào đó là các yêu cầu hay tính mục đích… Việc quy định hiện nay số tầng cao tối đa của NƠXH không quá 6 tầng tại các cấp đô thị không phải loại đặc biệt cũng cần phải điều chỉnh, nên khuyến khích thiết kế nhà cao tầng, từ 9 tầng, 11 tầng đến 18 tầng.

Về giải pháp xây dựng, cần xây dựng thí điểm một khối nhà điển hình áp dụng công nghệ xây dựng mới, giúp các chủ đầu tư hạch toán rõ ràng về hiệu quả kinh tế, cụ thể là tính toán được mực giảm giá thành. Đặc biệt, các chuyên gia xây dựng cho rằng nên thực hiện quy hoạch đồng bộ khu đô thị với cả loại hình nhà ở thương mại và NƠXH nhằm lấy phần lợi nhuận từ loại hình nhà ở thương mại bù đắp cho phần NƠXH. Cũng theo các chuyên gia xây dựng, nhà nước cần xây dựng bộ công cụ hay bộ tiêu chí đánh giá để kiểm tra tính hiệu quả của các dự án NƠXH từ tổng thể đến chi tiết. Trong đó, cần lưu ý các tiêu chí cụ thể như: bền chắc, giá thành hợp lý, tiết kiệm năng lượng, có tính thẩm mỹ, tránh trường hợp nhiều khu NƠXH tuy đạt được hiệu quả về giá thành nhưng hình thức lại xấu, quy hoạch tổng thể dày đặc, căn hộ thiết kế chưa tốt… như khu NƠXH Becamex Bình Dương, hay khu Bắc An Khánh (Hà Nội)…

BÍCH QUYÊN -SGGPO