Phát triển nhà ở xã hội để tăng cung cho thị trường bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, muốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cần có sự hỗ trợ về tài chính, tín dụng. Theo đó, 4 ngân hàng thương mại đã được Chính phủ cấp bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội cần sớm triển khai việc cho vay đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho người mua nhà ở xã hội vay theo chỉ đạo của Chính phủ. Bộ Xây dựng sẽ xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở xã hội đang triển khai dở dang có thể đầu tư ngay trong năm 2020 để thực hiện cho vay nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước bố trí cấp bù lãi suất khoảng 500 tỷ đồng trong tổng số 1.000 tỷ đồng vừa được Chính phủ cấp thêm cho Ngân hàng chính sách xã hội để cho vay đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội phục vụ công nhân khu công nghiệp nhằm tăng nguồn cung. Bộ Xây dựng sẽ xác định danh mục các dự án được cấp vốn để thực hiện cho vay theo đúng mục tiêu nêu trên.

Bên cạnh đó, nguồn tiền thu được từ việc hoán đổi quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP mà các chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách địa phương có thể sử dụng ngay để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc ủy thác cho Ngân hàng chính sách xã hội để cho vay xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh giảm lãi suất cho vay nhà ở xã hội từ 4,8% (theo Quyết định số 355/QĐ-TTg ngày 01/4/2019) xuống bằng 50% lãi suất bình quân mà các Ngân hàng thương mại đang cho vay (khoảng 4%), do các ngân hàng này đã giảm lãi suất cho vay để khắc phục khó khăn vì đại dịch COVID-19.

Về thể chế, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung ngay theo quy trình rút gọn một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội như: cơ chế dành quỹ đất 20%; xác định lợi nhuận định mức; hoàn trả nghĩa vụ tài chính; tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội…

Nhằm tháo gỡ khó khăn chung cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, cần thực hiện thêm một số giải pháp như: cho phép chậm nộp, giãn nộp tiền sử dụng đất đến hết năm 2020 đối với các chủ đầu tư có dự án bất động sản đang triển khai thực hiện mà đến hạn phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đang làm thủ tục tính tiền sử dụng đất nhưng có khó khăn về tài chính. Hiện Chính phủ mới cho phép giãn nộp tiền thuê đất, chưa cho phép giãn, chậm nộp tiền sử dụng đất.

Cùng đó, giảm 50% thuế VAT cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, có diện tích căn hộ dưới 70m2, có giá bán không quá 1,5 tỷ đồng/căn; thực hiện miễn lệ phí trước bạ cho tất cả các giao dịch bất động sản được thực hiện trong năm 2020. Việc khoanh nợ, giãn nợ đối với các khoản nợ vay đến hạn phải trả của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đến hết năm 2020; đối với người vay mua nhà ở thương mại thì cho phép giãn tiến độ trả nợ vay, trả nợ gốc đến hết năm 2020 cũng nên được xem xét.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cần thực hiện miễn Giấy phép xây dựng cho các trường hợp thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng để triển khai dự án trong năm 2020; nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70m2 có giá bán không quá 20 triệu/m2, tối đa không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn (bao gồm cả VAT). Ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh, đây sẽ là một “điểm sáng” trong thời gian tới.

Bởi vậy, theo Bộ Xây dựng, các cơ chế ưu đãi, khuyến khích xây dựng loại nhà ở này nên bao gồm: giảm 50% tiền sử dụng đất phải nộp; bố trí 500 tỷ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỷ đồng cấp cho 4 Ngân hàng thương mại để cấp bù lãi suất cho vay; được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại giá rẻ do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết, Thủ tướng Chính phủ sẽ ban hành Quyết định để cụ thể hóa các nội dung của Nghị quyết giống như đã triển khai thực hiện chính sách xây dựng nhà ở theo Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Ngoài ra, các địa phương cần khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong quý IV/2020 để sớm triển khải thực hiện lại dự án, bảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường.

Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần chủ động tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh; tinh giảm bộ máy nhân sự, cho phép nhân viên được làm việc tại nhà hoặc làm việc luân phiên, tăng cường sử dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo, kinh doanh online vào lĩnh vực bất động sản để giảm quỹ lương, chi phí sinh hoạt phát sinh như điện, nước, đi lại, chi phí quảng cáo, PR sản phẩm,…

Sản phẩm bất động sản cần được tái cơ cấu lại theo nhu cầu thị trường, chú trọng phát triển nhà ở bình dân, giá thấp; đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhà ở, nhất là xã hội; giảm giá bán, giá cho thuê bất động sản, giãn việc nộp tiền thuê của khách hàng, giảm chỉ tiêu lợi nhuận để thu hồi vốn.

Bản thân các doanh nghiệp có thể tăng cường liên doanh, liên kết với nhau để có thêm nguồn vốn đầu tư, hạn chế vay vốn lớn để tránh tình trạng phát sinh chi phí lãi vay cao; chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác để giảm các khoản nợ vay ngân hàng…

Về lâu dài, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật như: sửa đổi Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng… về các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, xác định chế độ sử dụng đất, về chuyển nhượng, chuyển đổi dự án đầu tư…

Đặc biệt, nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để tạo thuận lợi trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định quyền sử dụng đất xen kẹt, mở rộng hình thức cho vay vốn tại ngân hàng nước ngoài để đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá thấp, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trước mắt, khi chưa sửa Luật Đất đai thì cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2013 để xử lý các diện tích đất công xen kẹt trong dự án đầu tư bất động sản, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, cho phép các dự án đang thực hiện thủ tục nhận bàn giao đất mà doanh nghiệp thuộc diện được giãn, chậm nộp tiền sử dụng đất được nhận bàn giao đất, không yêu cầu phải chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất để có thể triển khai dự án – Bộ Xây dựng kiến nghị.

Cùng đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng được sửa đổi, bổ sung theo hướng tăng số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong mỗi một tòa nhà chung cư; cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam.

Song song đó, thủ tục hành chính được đẩy mạnh cải cách theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết, hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản. Mục tiêu đặt ra là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và đảm bảo an ninh kinh tế, an sinh xã hội.